Entriamo nel mondo della Pre – Asta
In questo articolo andiamo a sviscerare il concetto di pre – asta
nello specifico approfondiremo tre punti fondamentali
- Cosa è una pre – asta ?
- Come si fà a trovare una operazione in pre – asta ?
- i pro & contro della pre – asta !
Prima di iniziare se è la prima vola che capiti sul mio blog e leggi un mio articolo, lasciami presentare !
Mi chiamo Nicola Compagnone e dal 2007 mi occupo di aste immobiliari, successivamente , dal 2010 ad oggi mi sono specializzato nella difesa del debitore esecutato !
TI lascio alcuni link di articoli che spiegano chi sono e cosa faccio.
- Link della rivista Forbes : << link articolo >>
- Ottimo articolo che spiega la mia particolarità lavorativa e di visione ⤴️
- Link del quotidiano La Repubblica : << link articolo >>
- Articolo interessante e sopratutto mette l’attenzione sul Debitore Esecutato ⤴️
- Link del quotidiano Il Mattino : << link articolo >>
- È stata la mia prima intervista ! ne vado sempre fiero anche dopo anni ⤴️
- Link per entrare a far parte della mia community : << link newsletter >>
- Se stai leggendo questo articolo non puoi far almeno di approfondire iscrivendoti ⤴️
Prima di procedere permettimi di suggerirti un bellissimo episodio del mio PoCast sulla Difesa del Debitore Esecutato : << episodio podcast >>
Se invece non hai voglia di ascoltare soltanto ma vuoi anche dare un volto a questo copy ecco il mio bellissimo video su YouTube sulla pre – asta : << link video YouTube >>
PS: se guardi il video di YouTube che ti ho consigliato ⤴️ puoi anche fare a meno di continuare a leggere l’articolo ! Ho girato un video veramente esaustivo !
Grazie mille !
Ora torniamo all’argomento pre – asta !
Cosa è una pre – asta ?
Partiamo da un presupposto !
Io non credo che esiste questo termine “pre – asta ”
Io lo uso da quando ho iniziato a lavorare nel 2007 nel mondo delle aste, lo usavo e lo uso per indicare l’idea di comprare un immobile sospendendo la vendita forzata in tribunale !
Per fare una pre – asta il presupposto base è che devi avere un accordo con il debitore esecutato !
Ora scriviamo due righe sul modus operandi..
Con i soldi di un investitore o acquirente dell’immobile , contattiamo il creditore o i creditori e chiediamo loro quale è la somma a sconto che possono offrirci andando a fare un unico pagamento in una unica soluzione !
Dobbiamo partire dal presupposto che un creditore, quando decide di accettare un accordo a saldo a stralcio, lo fà solo perchè parte dal presupposto che ormai ha perso , e quindi accettare vuol dire per lui la” meno peggio “
Per mia esperienza posso diri che la media di chiusura di una trattativa a saldo a stralcio è del 30 % in meno !
Per qualcuno può sembrare poco , rispetto “alle leggende ” che girono intorno alla saldo a stralcio !
Attenzione a non confondere però le operazioni concluse con un importo di sconto più alto del 30 % con i crediti chirografari !
Mi spiego ..
Un credito chirografario << lascio link della spiegazione tecnica >> invece ora io ve ne faccio una più popolana e sempliciotta.
Si tratta di quei crediti dati sulla parola , sulla promessa che li restituite, i soldi ricevuti in prestito ! Prendiamo ad esempio un ” classico prestito alla Compass ” .
Tu richiedente, quando richiedi il prestito, dimostri solo che guadagni e che sei regolarmente assunto ( portando buste paga e cud) quindi prometti che gli restituirai i soldi !
La Compass decide di finanziarti senza una garanzia reale, senza mettere ipoteca su nulla !
Crede in te ! Crede nella tua promessa che glieli restituirai !
Questo è un credito chirografario !
Al contrario un Mutuo viene erogato solo in cambio di una garanzia reale, cioè la banca prende in garanzia l”immobile iscrivendo addirittura ipoteca per il doppio della soma che ti ha prestato ( ricordati che in tutto questo te hai dovuto mettere il 20% ) mentre la banca ti ha finanziato il restante 80%
PS: questa dovrebbe essere la normalità, poi lo sappiamo che oggi in molti si fanno fare i mutui al 100%, qualcuno addirittura supera anche il 100% perchè nel mutuo inserisce anche i soldi del notaio , dell’agenzi immobiliare e chiede anche un pò di liquidità in tasca 🤣
in conclusone la pre – asta è il metodo che si applica tramite la saldo a stralcio per estinguere una procedura esecutiva su un immobile !
Come si fà a trovare una operazione in pre – asta ?
Tutto gli immobili presenti in tribunale o con un pignoramento o che rischiano di andare all’asta, possono essere probabili operazioni da poter fare in pre – asta !
Il problema non è dove trovare questi immobili, ma è capire quali sono fattibili !
TI lascio un link di un sito internet dove trovi tutti gli immobili in asta in Italia << link sito pvp >>
Ho scritto anche un articolo dove spiego dove trovare gli immobili, descrivendo quali sono i migliori siti per le ricerche << eccoti il ink>>
Come dicevo la problematica non è trovare gli immobili , ma è trovare l’accordo con il debitore !
Non credo di poter spiegare come fare ( per l’accordo con il debitore ) in questo articolo !
Qui parliamo di pre – asta !
PS: se poi tu vuoi che ti produca un articolo su come fare ad acquisire un debitore esecutato , scrivimelo nei commenti e mi impegno a produrlo !
Posso però dare un consiglio !
Per acquisire un debitore esecutato, sicuramente non puoi presentarti a casa sua o bussare al citofono e dirgli che vuoi aiutarlo !
Normale che ti manda ” affanculo ” !
Ti dico questo perché ho saputo che alcuni formatori, anche importanti , propongono questo metodo di acquisizione !
Che è un cosa folle !!!
Lasciamo stare e andiamo avanti ..
I pro & contro della pre – asta !
Incominciamo dai pro !
PS: mi piace sempre incominciare dalle cose buone ! In generale anche quando mi chiedono di qualcuno, mi piace incominciare dai lati positivi ! Invece noto che la maggior parte delle persone quando gli viene chiesto di esprimersi su qualcuno, la prima cosa che ti riferisce , solitamente , sono cose negative !
Vabbè, ogni uno è fatto in una maniera !
Tornando a noi …
i
I pro
Tra le più rilevanti sicuramente è la certezza del prezzo !
Puoi avere conoscenza prima di voler completare l’operazione, di tuti i costi , e quindi avere la serenità e il tempo necessario per valutare se procedere o meno !
Diversamente dall’asta che quando decidi di partecipare , sai da che prezzo inizi ma non sai a che prezzo finisce ! Logicamente ti fermi in base alle tue idee/disponibilità !
Altro pro , sicuramente è la “Benedizione del proprietario”, che ti permette a sua volta di avere altri pro a favore !
‘0o Tipo , la consegna e presa in possesso dell’immobile in maniera diretta, senza dover aspettare i tempi abissali del tribunale oltre che la liberazione !
Di conseguenza ti permette di ricevere in condizioni perfette l’immobile !
Si sà che quando compri in tribunale e chiedi la liberazione forzata, solitamente l’immobile presenterà qualche sorpresa … oltre qualche danno !
I contro
Qui ci sono un paio di cose da dire !
Prima cosa le cancellazioni delle pregiudizievoli !
Quando comprate in asta e quindi ricevete l’immobile tramite decreto di trasferimento, in maniera immediata potete ricevere le cancellazioni presso la conservatoria immobiliare !
Al contrario quando comprate in pre – asta , dovete fare prima una richiesta di mancata opposizione,( solo per avere questa dovete aspettare almeno 21 giorni ) e poi successivamente potete andare a richiedere le cancellazioni in conservatoria !
PS: se non sapete cosa è la conservatoria immobiliare ecco un link utile << conservatoria immobiliare >>
Altro contro può essere che può capitare di dover pagare l’immobile( sommato a tutte le spese accessorie) di più rispetto al prezzo che avreste pagato in tribunale tramite asta !
Però penso che bisogna sempre fare un ragionamento a più ampio raggio , per capirne comunque i profitti di questa cosa !
infatti ero indeciso se mettere questa ultima affermazione tra i pro o i contro !
In conclusione dato che può costare di più ho deciso di inserirlo nei ” contro “.
Credo e spero di non aver dimenticato nulla !
Comunque a inizio articolo ti ho segnalato il video di YouTube sulle Pre – Aste !
Lì troverai i dettagli di tutto !
Nel salutarti ti chiedo sempre di essere buono coni buoni, di fare il cattivello solo con i cattivi , e di non fare il cattivo con i buoni !
Buona vita
Nicola Compagnone
3 thoughts on “Pre – Asta”