Secondo il recente “Report Aste 2023” elaborato da AstaSy Analytics di NPLsRE_Solutions, si è registrato un calo di aste immobiliari per una bella fetta pari al 30%. Nel 2023, sono andate all’asta 88.174 unità immobiliari in Italia (per circa 12M €, con offerta minima complessiva per circa 9M €).
Ma a cosa è dovuta questa tendenza? Vediamolo proprio adesso.
Perché le aste stanno diminuendo?
Se facciamo un confronto con l’anno 2022 – anno in cui gli immobili andati all’asta sono stati 113 mila – la diminuzione del 2023 (88 mila) può essere attribuita alla diminuzione delle procedure d’asta nell’ambito delle procedure concorsuali.
Massimiliano Morana, AD dell’azienda che ha condotto lo studio, sostiene che questo fatto è a sua volta una conseguenza del rallentamento dei processi giudiziari avvenuti durante e dopo la pandemia. O meglio: nel 2022 si è cercato di smaltire il maggior numero di aste possibili dopo il blocco pandemico; nel 2023, invece, oltre al calo della pressione rispetto al 2022, sono state avviate le nuove procedure che tengono conto degli importanti aggiornamenti delle normative (riforma Cartabia e Nuovo Codice della Crisi e dell’Insolvenza in primis).
La distribuzione geografica delle Aste in Italia
Per quanto riguarda la distribuzione geografica, la Lombardia è la regione con il maggior numero di aste (12 mila unità), seguita da Sicilia, Lazio, Campania e Toscana, quest’ultima con quasi 6 mila immobili all’asta. Queste posizioni rimangono invariate rispetto al 2022 – altro segnale del fatto che la causa della diminuzione è strutturale e non determinata da cause regionali o locali.
Le categorie di Immobili all’Asta
Il 60% circa delle aste ha ad oggetto immobili residenziali: mono- e bilocali, interi appartamenti, attici e mansarde, ville grandi o piccole. Questa prevalenza del residenziale è dovuta al maggior numero di esecuzioni immobiliari rispetto alle procedure concorsuali, che coinvolgono invece spesso immobili commerciali/industriali e che sono quelle ad aver osservato l’importante diminuzione.
Ci sono stati cambiamenti più che altro nelle classifiche provinciali, che vedono Roma mantenere la prima posizione, con Milano e Napoli a seguire.
A livello di altre categorie di immobili, i negozi, uffici e locali commerciali sono diminuiti (dal 12% al 9%), mentre i magazzini hanno visto un leggero aumento (dal 3% al 4%). Anche le aste di terreni agricoli ed edificabili rimangono una parte significativa del mercato (11%).
È interessante notare un leggero aumento dei cantieri in costruzione o abbandonati (dallo 0,49% al 0,82%). Così come il settore dell’ospitalità, che ha visto il numero delle aste aumentare (raddoppiare!), ma che comunque si attesta ad un piccolo 0,55% del totale. Questo è senz’altro un fatto conseguente alla pandemia, periodo in cui molte strutture non sono riuscire a sostenere le spese e riavviare l’attività.
Cosa aspettarci in questo 2024
La vera portata delle riforme legislative del 2023 sarà visibile solo in questo 2024, entro la fine dell’anno. L’attuale riduzione delle aste è promettente, perché indica un potenziale cambiamento. Le nuove riforme, sia per le procedure concorsuali sia per le esecuzioni immobiliari, mirano a prevenire le crisi e ridurre la dipendenza dalle aste, come dimostra l’introduzione dell’istituto della vendita diretta su richiesta del debitore.
Conclusioni
È evidente che il panorama delle aste immobiliari in Italia si sta evolvendo. Lentamente, ma lo sta facendo. Con le riforme in atto e i cambiamenti nel mercato, non sarà più così semplice approcciare le aste con la mentalità dello sciacallo, alla ricerca di affari a scapito degli altri. Invece, si sta delineando un approccio più etico e umano verso l’investimento immobiliare, uno che finalmente guarda e rispetta la dignità del debitore esecutato.
Personalmente non mi stupisco. Sono stato testimone e parte attiva di questo cambiamento fin dal 2007, lavorando costantemente per un approccio più equo e umano nel campo delle aste immobiliari e mettendo sempre il bene del debitore esecutato al primo posto. Gli sviluppi che abbiamo visto confermano qualcosa che ho sempre sostenuto: le aste non dovrebbero mai essere viste esclusivamente come un’opportunità di business, ma piuttosto come un’occasione per investire responsabilmente (e guadagnarci, per carità) nel benessere del prossimo, a maggior ragione se questi sta attraversando un momento di difficoltà.
Per me – e chi mi segue lo sa – prima che un lavoro, le aste sono un mezzo per fare la differenza positiva nella vita delle persone. Perché solo così possiamo contribuire a creare un mercato immobiliare (leggi: un mondo) più giusto e sostenibile, dove l’etica e la solidarietà sono parte attiva nel definire le scelte di investimento delle persone.
Io ti ringrazio fin qui. Di solito sono il primo a incoraggiare una discussione o a favorire critiche costruttive, ma in questo specifico caso spero che condividerai il mio pensiero.
Buona vita e a presto,
Nicola Compagnone
