Amici miei, lettori e partecipanti della mia community, oggi voglio condividere con voi un ragionamento “da campo”, non da scrivania.
Come ormai è consuetudine, quando si prepara un resoconto di settore si parte dai dati, si fa una ricerca, si leggono report, e – sì – si chiede anche all’intelligenza artificiale di mettere insieme informazioni e trend. L’ho fatto anch’io.
Il punto è che il testo che ne è uscito (pur con dati apparentemente ordinati) mi ha lasciato una sensazione netta: qualcosa non torna. E non lo dico per “pancia”, lo dico perché vivo i tribunali, parlo con i cancellieri, incontro professionisti ogni settimana. E quello che vedo lì dentro non coincide con quello che sembra emergere “fuori”, sui portali e nelle statistiche pubbliche.
Il paradosso che vedo ogni giorno: fascicoli pieni, ma meno immobili pubblicati
Quando frequenti i tribunali e parli con chi ci lavora, ti senti ripetere spesso la stessa cosa:
“Le cancellerie sono piene di procedure esecutive e fallimentari.”
E allora la domanda è semplice: se le procedure sono tante, perché gli immobili che arrivano davvero in pubblicazione sono meno?
Sul Portale delle Vendite Pubbliche (che è il canale istituzionale di pubblicazione del Ministero della Giustizia) gli avvisi ci sono, certo, ma la percezione operativa è che oggi si veda meno “materiale in uscita” rispetto a prima.
Prima del Covid, nel settore si parlava di volumi molto più alti: a seconda di come si conteggiano “aste” e “immobili”, nel 2019 si trovano stime che oscillano tra ~160.000 immobili messi all’asta e oltre 200.000 aste immobiliari.
Oggi, invece, il mercato sembra essersi “dimezzato” nella percezione di tanti operatori: da “oltre 200 mila” a “intorno ai 100 mila” l’anno.
E non è solo una sensazione: per esempio, l’Osservatorio BRICK segnala che nel 2024 i nuovi avvisi pubblicati sono stati 114.746.
E nel 2025, da gennaio a settembre, risultano 80.416 aste (dato che, proiettato su 12 mesi, porta comunque l’ordine di grandezza attorno a ~100 mila).
La mia lettura: l’onda lunga del Covid nelle aste non l’abbiamo ancora “vista” davvero
Qui vengo al punto centrale.
La mia interpretazione è che noi non abbiamo ancora percepito fino in fondo le “cause Covid” nel mondo delle aste. Perché il Covid non è stato solo una crisi economica: è stato anche un grande fattore di rallentamento e accumulo(procedurale, organizzativo, umano).
E poi è arrivato un altro elemento, decisivo.
Il vero “tappo” del 2025: più strumenti per il debitore (e più tempo che si compra)
Negli ultimi anni, con l’evoluzione del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), il sistema ha introdotto e rafforzato strumenti pensati per gestire la crisi, favorire soluzioni concordate, evitare liquidazioni distruttive, e in alcuni casi attivare misure protettive durante le trattative.
Ora: non sto dicendo che questi strumenti siano sbagliati. Quando sono usati bene, con un piano serio, possono salvare imprese, famiglie, posti di lavoro.
Ma nel mondo reale che osservo io, succede anche questo:
- tanti debitori vengono intercettati da un marketing aggressivo (molto presente, molto “spinto”);
- vengono venduti “servizi” che promettono soprattutto una cosa: tempo;
- e spesso quel tempo si traduce in rinvii, sospensioni, tentativi ripetuti, prima che l’immobile arrivi davvero a “avviso di vendita”.
Il risultato pratico è quello che vediamo tutti:
le procedure ci sono, i fascicoli aumentano, ma gli immobili pubblicati non crescono in proporzione.
È come se una parte enorme del sistema fosse entrata in modalità:
“Non risolvo, rimando.”
E attenzione: rimandare non è sempre risolvere. Rimandare può voler dire solo spostare il problema più avanti, con il rischio di renderlo più pesante (per il debitore, per il creditore, per il tribunale, per il mercato).
E mentre fuori sembra “calma”, dentro si accumula pressione
Qui entra anche un’altra contraddizione che nel 2025 è diventata evidente:
- la crisi ha colpito duro settori come turistico–alberghiero, ricettivo, servizi, commercio;
- eppure non vediamo un’esplosione di immobili all’asta come ci aspetteremmo.
Quindi io non credo alla narrativa semplicistica: “ci sono meno aste = c’è meno sofferenza”.
Io credo di più a questa: “ci sono meno aste perché la sofferenza sta cercando di rinegoziarsi e proteggersi (anche solo per guadagnare tempo), e il sistema sta assorbendo ritardi”.
I dati ci sono (e vanno letti), ma per me oggi sono “secondari” rispetto alla dinamica
Vi lascio comunque i numeri, perché vanno conosciuti, ma vi chiedo di leggerli con questa chiave:
Dati 2025 (fino al 30 settembre)
- 80.416 aste nei primi 9 mesi del 2025 (-11% sullo stesso periodo 2024)
- Base d’asta media ~168.483 € (sostanzialmente stabile)
- Terzo trimestre 2025: 22.183 aste, +5,1% sul terzo trimestre 2024 (segno che qualcosa si muove)
- Aste telematiche asincrone ~45% nei primi nove mesi (la digitalizzazione ormai è strutturale)
Dati “ponte” per capire il cambio di scala (ultimi anni)
- 2024: 114.746 nuovi avvisi pubblicati
- 2023: oltre 150.000 aste pubblicate
- 2022: oltre 192.000 aste (stime osservatorio di settore)
- 2019 (pre-Covid): stime tra ~160.594 immobili e ~204.632 aste (dipende dalla fonte e dal metodo di conteggio)
Vedete il film?
Prima numeri molto più alti. Poi un ridimensionamento. E oggi un mercato che sembra “trattenuto”.
Amici miei, chiudo con una cosa concreta.
Se questo articolo ti ha fatto venire anche solo un dubbio (o una domanda) su debiti, pignoramenti, aste e su come difenderti davvero senza farti “vendere tempo”, allora ti invito a fare un passo semplice: prenderti un’ora e studiare le regole.
Ho scritto un libro proprio per questo: “Liberi da tutti i debiti”, una guida chiara e aggiornata al 2025 che ti aiuta a capire quali strumenti esistono davvero, come funzionano e soprattutto come riconoscere chi ti vuole aiutare sul serio da chi vuole solo approfittare della tua situazione.
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