Bentrovato in questo nuovo, corposo articolo che ho voluto scrivere per aiutare i debitori esecutati di tutta italia, spesso invisibili e abbandonati da tutti, a non perdere la propria casa all’asta.
Prima di iniziare con elencarti i 3 punti fondamentali, devo obbligatoriamente farti – velocemente – una panoramica della situazione in Italia.
Sono state 192 mila le operazioni in aste immobiliari del 2022. Il 57% delle aste pubblicate aveva ad oggetto un immobile residenziale. Seguono gli immobili commerciali con il 19% e i fabbricati industriali per il 3%. Per darti un numero un po’ più alla portata, pensa che l’anno scorso sono andati all’asta più di 300 immobili al giorno.
Come puoi notare, un vero e proprio bagno di sangue! E accade ogni anno in Italia.
Quindi, se ti trovi tu nella situazione di avere il tuo immobile all’asta, sappi che non sei l’unico, anzi sei la goccia di un oceano!
Ecco come si articola questa guida
Veniamo ora ai 3 step: ti chiedo di condividere o commentare questo articolo se lo hai trovato utile, così mi dai modo di capire che apprezzi il mio lavoro.
Consiglio n.1: Fai ordine
Avere un immobile all’asta comporta uno scombussolamento psicologico grave, in particolare se sei un debitore esecutato “buono” – ecco un articolo dove spiego la differenza tra debitori esecutati buoni e debitori esecutati cattivi
Una cosa che i debitori esecutati, miei clienti, apprezzano molto, è proprio la mia disponibilità ad ascoltarli ed essergli di supporto anche psicologico.
Quando ci si trova a dover prendere delle decisioni, uno stato di ansia e preoccupazione può portare a commettere gravi errori!
La prima cosa da fare è quindi mettere ordine nel caos, soprattutto quello che hai nella testa.
Logicamente, fare tutto questo da solo è quasi impossibile! Ed ecco che entra in gioco un consulente.
Fare ordine nel caos non è semplice.
È necessario ricostruire l’intera vicenda distinguendo i fatti soggettivi da quelli oggettivi. Lo stesso lavoro di organizzazione deve essere svolto anche a livello legale e debitorio.
Il primo passo che il mio team legale fa è depositarsi come “legali rappresentati” nella procedura in tribunale. Chiedo sempre loro una due diligence legale sul debito, che risponde a queste domande:
- Chi sono i creditori?
- Quanti sono?
- Quanto devono ricevere?
- Chi è il privilegiato?
- Chi è il procedente?
- Di che natura sono i crediti?
- I crediti sono stati già venduti?
- I creditori sono banche, assicurazioni, privati o lo Stato?
- È coinvolta anche Equitalia tra i creditori?
Completato questo primo lavoro, si passa immediatamente a una due diligence immobiliare.
Solitamente, durante questa fase di analisi, oltre alle planimetrie, alla descrizione dello stato dei luoghi e alle foto, effettuiamo due valutazioni fondamentali per la creazione della nostra strategia:
- Quanto vale l’immobile?
- Qual è il suo reale prezzo di vendita?
Molte persone pensano che il valore di un immobile corrisponda al suo prezzo di vendita. Per farti comprendere meglio, faccio un esempio:
Se chiedo alla banca di valutare il mio immobile per ottenere un mutuo per l’acquisto o la liquidità, il perito fornirà la sua valutazione. Tuttavia, se mi reco presso un’agenzia immobiliare e richiedo di ricevere entro 20 giorni lavorativi un’offerta di acquisto sull’immobile, otterrò un importo completamente diverso!
Il reale valore di vendita (nella maggior parte dei casi) sarà inferiore rispetto alla valutazione della banca.
Completando anche quest’ultimo lavoro, non abbiamo ancora concluso nulla, ma abbiamo per lo meno messo ordine nel caos. E credimi, solo questo ci porta al 50% del percorso.
Quando hai una situazione chiara e prendi il controllo, sei già a metà strada.
A volte si incontrano delle difficoltà che non si riescono a superare perché le persone sono in balia degli eventi, senza avere alcun controllo. Di conseguenza, anche il problema più insignificante può sembrare insormontabile!”
Consiglio n.2: Conosci le opzioni a disposizione
La prima affermazione che una persona fa quando ha la casa all’asta è «Io non ho soldi».
In base alla “fase di vendita” della tua procedura, ad esempio se c’è già una data di vendita o hai appena ricevuto il pignoramento, si crea la strategia che servirà a raggiungere l’obiettivo desiderato.
A proposito di obiettivo desiderato, esistono varie richieste che fanno i debitori esecutati, come ad esempio:
- recuperare la casa;
- estinguere i debiti (anche a costo di sacrificare la casa stessa);
- guadagnare da questa situazione;
- recuperare tempo.
La consulenza richiesta deve essere personalizzata in base alle esigenze.
In questa guida ci concentriamo sul punto 1. ovvero il caso del debitore che desidera recuperare la propria casa.
Solitamente, il debitore che vuole recuperare la casa si divide in due categorie:
- Gli ereditieri, spinti da emozioni come l’affetto, il ricordo e il principio.
- Coloro che hanno pagato la maggior parte del mutuo, facendo tanti sacrifici. Questi non vogliono perdere l’immobile dove sono nati e cresciuti i loro figli.
- Coloro che hanno fatto da fideiussori per parenti o amici e che rischiano di perdere tutto, senza colpe se non quella di essere stati disponibili con una persona a loro cara in un momento di difficoltà.
Ora potrebbe sorgere spontanea la domanda: «Nicola, e tu cosa puoi fare? Gli presti i soldi?»
Rispondo subito: io non faccio mutui o non presto soldi.
E, soprattutto, non posso fare magie né miracoli!
Di certo, però, posso offrire la soluzione migliore di cui puoi disporre in quel momento! E già questo è tanto, dal momento che molti non conoscono nemmeno le opzioni a disposizione.
Ecco alcuni esempi comuni di mancanza di conoscenza:
- il debitore esecutato di solito non sa che quando il suo immobile è oggetto di esecuzione immobiliare, può fino all’ultimo giorno sospendere l’esecuzione e venderlo.
- il debitore esecutato di solito non sa che quando fallisce e le sue proprietà vengono vendute secondo il regolamento della legge fallimentare, in caso di aggiudicazione del suo immobile a una persona estranea, ha la possibilità di riaprire l’asta anche oltre i termini di legge.
Questi sono solo degli esempi, i primi che mi sono venuti in mente mentre scrivo questo articolo.
Quindi, cosa posso fare io? Ragioniamo insieme…
Quali sono i dati di fatto?
Tu, debitore in Italia, non hai più accesso al credito “istituzionale”, ovvero banche, assicurazioni, finanziarie, ecc. Non hai nessuno che ti conceda un prestito, quasi sicuramente nemmeno parenti o amici.
Ecco che dobbiamo confrontarci con la realtà più cruda.
Dopo aver provato tutte le opzioni di legge – come la legge salva-suicidi, la legge sul sovraindebitamento, l’usura e l’anatocismo delle banche, la legge 3, ecc. – l’unica opzione è ricorrere a finanziatori privati.
In poche parole, dobbiamo creare un’operazione commerciale che attiri investitori privati. Investitori che, oltre a valutare l’acquisto di azioni di Amazon, Telecom, ecc., valuteranno anche l’operazione che proponiamo noi, un’operazione finanziaria con un’attività immobiliare come sottostante.
È chiaro adesso?
Provo a fare qualche esempio nel paragrafo seguente.
Consiglio 3° - Crea il tuo piano
Il tuo obiettivo ora è convincere una persona estranea a investire nella tua operazione. Un’operazione finanziaria con sottostante immobiliare.
Devi preparare una presentazione simile a quella che fai quando richiedi un prestito alla banca. Un business plan che dimostri la convenienza dell’operazione per chi investe,
Ecco un elenco dei vari passaggi da seguire per produrre un prospetto redditizio per l’investitore.
- Prima di tutto, devi ottenere e dichiarare un importo definitivo e sicuro della somma necessaria per estinguere tutti i debiti sull’immobile (come detto nel “Consiglio n.1” a proposito della due diligence finanziaria).
- In secondo luogo, devi produrre una due diligence immobiliare (come indicato sempre nel “Consiglio n.1”) che mostri il valore del bene immobile sottostante a questa operazione finanziaria.
- Devi avere un piano strategico per il rimborso. Questo piano deve essere condiviso con l’investitore. Su questo punto specifico, potrei scrivere un libro, perché è qui che si gioca tutta la differenza! Il segreto del mio successo nelle aste si nasconde proprio in quest’ultimo punto. Tuttavia, come ho già accennato altrove, è impossibile per me entrare nei dettagli di questa mia ultima affermazione perché per farlo dovrei condividere dati sensibili, personali e delicati dei miei clienti. Ti basti sapere che quando un mio cliente decide di accedere a un finanziamento da un investitore privato, non riceve mai il mio via libera per procedere se non ho prima stabilito una strategia di rimborso. Questo è il mio segreto, il mio lavoro e ciò che mi rende il migliore in quello che faccio.
Conclusioni
Abbiamo esaminato 3 consigli che dovresti seguire se hai una casa all’asta e vuoi riprendertela.
Tuttavia, so bene che in certi momenti è difficile procedere da soli in acque così in tempesta.
Per questo, quando e se deciderai di aver bisogno di me, contattami, perché offro una consulenza in tutto il territorio nazionale ai debitori esecutati che vogliono rientrare in possesso della propria casa.
Se sei arrivato a leggere fino a questo punto, devo farti i miei complimenti, non tutti riescono ad avere la perspicacia di ascoltare consigli soprattutto quando sono gratuiti!
Se hai la casa all’asta, puoi metterti subito in contatto con me al mio recapito WhatsApp → 3492787814. In alternativa, puoi fissare tu stesso una videochiamata gratuita di 30 minuti con me usando il modulo che trovi in basso ovunque in questo sito.
Insieme possiamo farcela.
Buona vita.
Nicola Compagnone
